Bir binanın, yapının ya da inşaatın ruhsatsız olduğu veya ruhsata aykırı yapıldığının tespit edilmesi üzerine mühürleme ve yıkım işlemleri tesis edilmektedir. Belediye veya İl Özel İdaresi, yapının imar mevzuatına aykırılık teşkil ettiğini tespit etmesini müteakip yapı tatil tutanağı düzenlemektedir.
Bu yazıda, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı hakkında düzenlenen yapı tatil tutanağı, mühürleme, yıkım kararı ve dava süreçleri inceleme konusu yapılacaktır.
Yapı Tatil Tutanağı Nedir?
Yapı Tatil Tutanağı, (uygulamadaki adıyla yapı tatil zaptı veya yapı durdurma tutanağı) bir taşınmazdaki faaliyetlerin durdurulması işlemidir. Bir bina veya konutta ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı yapı veya eklenti yapıldığının tespiti üzerine yapı tatil tutanağı düzenlenmekte ve yapı mühürlenmektedir.[1]
Belirtmek gerekir ki, söz konusu mührün fiziki olarak bozulması veya konuluş amacına aykırı eylemde bulunulması durumunda Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesindeki mühür bozma suçu gündeme gelebilmektedir.
Yapı tatil tutanağının yapıya asılmasının ardından imar para cezası ve yıkım kararları alınmaktadır. Dikkat edilmelidir. ki, yapı tatil tutanağı yapıyı mühürlemekte; yıkım kararı yapının aykırı bölümünün ortadan kaldırılmasını hedeflemektedir.
Uygulamada Sıkça Karşılaşılan Mühürleme İşlemi Gerekçeleri
Uygulamada şikayet üzerine veya olağan denetimle aykırılıklar tespit edilerek söz konusu işlemler yapılmaktadır. Genel olarak şu durumlarda yapı tatil tutanağı ile mühürleme işlemleri yapılmaktadır;
■ Yapı ruhsatı alınmadan bina, ilave kat, kapalı alan, eklenti veya bağımsız müştemilat yapılması.
■ Ruhsatlı yapıda onaylı mimari, statik veya tesisat projelerine aykırı büyüme, ilave kat, terasın kapatılması, çatı alanının genişletilmesi ya da yeni alan oluşturulması.
■ Ortak alanın veya bahçenin bağımsız bölüme katılması, kolon-kiriş gibi taşıyıcı unsurlara müdahale edilmesi ya da yapıda esaslı değişiklik meydana getiren tadilat yapılması.
■ İnşaat devam ederken ruhsat süresinin dolması.
■ Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapının yıkılarak ruhsat alınmaksızın tekrar inşa edilmesi. (Bu konuda ayrıca “Yapı Kayıt Belgesi Bulunan Yapı Yıkılırsa Yeniden Yapılabilir mi?” başlıklı yazımız kapsayıcı bilgiler sunmaktadır.)
Yapı Tatil Tutanağı (Mühürleme İşlemi) Sonrasında 1 Aylık Süre
Mühürleme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya ruhsatın temin edilmesi için süre tanınmaktadır. Bahse konu süre içerisinde imara aykırı eklenti ve bölümlerin kaldırılması veya yeni bir ruhsat alınması halinde, mührün kaldırılması talep edilebilecektir.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.[2]
Belirtmek gerekir ki, söz konusu yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilmesi halinde, bir aylık süre beklenmeksizin devam eden işlemlere geçilmesi söz konusu olmaktadır.
Yapı Tatil Tutanağına Karşı Dava
Yapı tatil tutanağına karşı, hukuka aykırılık içermesi nedeniyle, idari yargı nezdinde iptal davası açılabilmektedir.
Yapı tatil tutanağına karşı dava açma süresi 60 gündür. Yapı tatil tutanakları, yapıya asıldığı tarihte tebliğ olmuş sayılmaktadır. Bu noktada, ilgili dava süresinin kaçırılmaması önem arz etmektedir.
Yıkım Kararı Nasıl Alınır?
Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra, yukarıda belirtilen 1 aylık süre içerisinde imara aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilmekte; söz konusu yapı veya eklentiler hakkında yıkım kararı alınmaktadır.
Yıkım kararının tebliği akabinde ise ilgili yapı veya eklentiler idarece yıkılmakta, yıkım masrafları yapı sahibine yükletilmekte, imara aykırı yapı tamamen ortadan kaldırılmaktadır.
Yıkım Kararına Karşı Açılan Davada Yürütmenin Durdurulması (YD)
Kural olarak iptal davasının açılması, yıkım kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmamaktadır. Buna göre, söz konusu yıkım kararına karşı dava açılması halinde bile ilgili belediye/il özel idaresi tarafından yıkım işlemleri yapılabilmektedir. Böylesi bir durumda, telafisi güç zararların önlenmesi amacıyla dava ile beraber yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması önem arz etmektedir.
Öyle ki, somut olayın şartlarına göre, yıkım tarihinin pek yakın olması durumunda idarenin savunması alınmaksızın yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi de talep edilebilecektir. Zira yapı fiilen yıkıldıktan sonra yürütmenin durdurulması ya da iptal kararı verilmesinin artık bir anlamı olmayacaktır.[3]
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı Tatil Tutanağı düzenlendikten sonra inşaata devam edilebilir mi?
Yapı tatil tutanağı ile mühürlenen bir yapıda inşaata devam edilmesi, Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 203. maddesinde düzenlenen “Mühür Bozma” suçunun oluşmasına sebebiyet verebilecektir.
Kiracının yaptığı kaçak eklenti nedeniyle ev sahibine ceza kesilebilir mi?
İdari para cezaları TCK’daki “cezaların şahsiliği” ilkesi gereğince aykırılığı fiilen gerçekleştiren kişiye uygulanmalıdır. Kiracı tarafından mülk sahibinden habersiz yapılan ruhsatsız eklentiler nedeniyle cezanın doğrudan mülk sahibine kesilmesi hukuka aykırıdır.
Yıkım kararı nasıl durdurulur?
Kural olarak, yıkım kararına karşı iptal davası açılması işlemi kendiliğinden durdurmamaktadır. Bu nedenle, iptal davasında “Yürütmenin Durdurulması (YD)” talep edilmesi gerekir. İdare Mahkemesi YD kararı verdiğinde, dava sonuçlanana kadar yıkım işleminin uygulanması durmaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) olan bina için yapı tatil tutanağı düzenlenebilir mi?
Geçerli bir Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılar veya bağımsız bölümler için yapı tatil tutanağı düzenlenmesi ve yıkım kararı verilmesi hukuka aykırıdır.
Sonuç
Yapı tatil tutanağı, imar hukuku kapsamında verilen yıkım ve para cezalarının ilk ve çoğu zaman en kritik noktasıdır. Mühürlemeden sonra hızlı hareket edilmesi gerekmekle birlikte: bir aylık düzeltme/ruhsatlandırma süresi, altmış günlük genel dava süresi ve sonradan tebliğ edilen encümen kararlarının ayrı süreleri içerisinde itiraz ve dava yollarına başvuru yapılması önem arz etmektedir.
Saygılarımızla,
Av. Serkan Solmaz
[1] 3194 Sayılı İmar Kanunu m.32/1
[2] 3194 Sayılı İmar Kanunu m.32/4
[3] Tetik, A. T. (2020). Yürütmenin Durdurulması Kurumunda Telafisi Güç Ya Da İmkânsız Zarar Kavramı ve Uygulanmakla Etkisi Tükenen İdari İşlemler. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2), 708-723. https://doi.org/10.21492/inuhfd.708312