Konut veya işyerlerine ilişkin kira miktarlarının zaman içerisinde emsal taşınmazların çok altında kalması, ev sahipleri açısından hak kaybına neden olmaktadır. Nitekim, taşınmaz kira bedelleri yıllık dönemlerde TÜFE artış oranında veya bunun altında bir oranda artırıldığında, geçen süre içerisinde kira bedeli olağandan çok düşük seviyede kalabilmektedir.
Bu duruma ilişkin olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde, kira miktarının artırılması (yeniden belirlenmesi) talebi ile kira tespit davası açılabilmesi mümkün kılınmıştır. Kira tespit davasında Mahkeme keşif-bilirkişi incelemesi yolu kira miktarını emsal kiralara uygun şekilde belirlemekte; kira ilişkisinin devamında tarafların hak kaybını ortadan kaldırmaktadır.
İşbu yazıda, kira tespit davası, şartları ve yargılama süreçleri inceleme konusu yapılacaktır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası genel olarak, tarafların (kiracı ve ev sahibi) anlaşamaması üzerine kira bedelinin belirlenmesini sağlayan kira hukuku alanında bir dava türüdür.
Bu davada, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli Mahkeme tarafından belirlenmektedir. Mahkeme bu belirlemeyi yaparken TÜFE, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmetmektedir.[1]
Dava olumlu sonuçlandığında, ödenecek kira miktarı Mahkeme kararı uyarınca belirlenmekte olup dava sonunda kira sözleşmesi diğer şartları ile birlikte aynı şekilde devam etmektedir.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası açılabilmesi için TBK’da bir takım şartlar öngörülmüştür. Bu şartlardan biri veya birkaçının mevcut olmaması halinde, davanın reddedilme ihtimali bulunmaktadır. Kira tespit davasına ilişkin şartlar şu şekildedir;
1. Geçerli ve Devam Eden Bir Kira İlişkisi Bulunmalıdır.
Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikli olarak kiracı ile ev sahibi arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki, yazılı kira sözleşmesi bulunması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmesi olsa (yani herhangi bir yazılı kira kontratı bulunmasa) dahi kira tespit davası açılmasına engel bir durum söz konusu değildir. Nitekim Türk hukukuna göre kira sözleşmesi sözlü olarak yapılabilir ve hukuken geçerlidir.
Bununla birlikte, kira ilişkisinin tespiti istenen tarih itibariyle devam ediyor olması gerekmektedir. Tespiti istenen tarihte kira sözleşmesi sona ermiş veya kiracı kiralananı tahliye etmiş ise artık kira tespit davası açılamayacaktır.
2. Dava Konusu Taşınmaz Konut veya Çatılı İşyeri Olmalıdır.
Kira tespit davası açılabilmesi için kiralanan şeyin konut veya çatılı işyeri olması zorunludur. Bu nedenle, konut veya çatılı işyeri olmayan yerlerde kira bedelinin tespiti davası açılamamaktadır.
Buna göre, çatılı işyeri niteliğindeki; dükkan, mağaza, atölye, imalathane, depo, büro, ofis, fabrika, hastane gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılabilecektir.
3. Kira Bedelinin Emsale Göre Düşük Kalması Gerekmektedir.
Kira bedelinin emsal taşınmazlara ve hakkaniyete uygun olduğu durumda hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddi gündeme gelebilmektedir.
4. Kirada 5 Yıllık Süre Tamamlanmış Olmalıdır.
Kira tespit davasının ön şartı, 5 yıllık kira süresinin dolmuş olmasıdır. Buna göre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden, kira bedelinin tespit edilmesi istenen tarihe kadar 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir.[2]
Örneğin; Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1 Ocak 2021 olsun. Bu durumda, ev sahibi 1 Ocak 2026 tarihinden başlayan yeni dönem için kira tespit davası açabilecektir. Bu tarihten önceki dönem için kira bedelinin tespiti talep edilemez.
Kira Tespit Davasında İhtar ve Artış Şartı
Kira tespit davası öncesinde kiracıya noter yolu ile ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtar, bazı durumlarda mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından belirleyici olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenebilmesi için:
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz (30) gün önce açılmış olması veya
- Bu süre içinde kiracıya ihtar gönderilmiş olması
gerekmektedir. Bu şartların sağlanması halinde mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Buna karşılık, kira sözleşmesinde artış şartı varsa, herhangi bir ihtara gerek olmaksızın, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında, mahkemenin belirlediği bedel bu dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.[3]
Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi ve Mahkemenin İnceleme Esasları
Bu davalarda davanın konusu özel uzmanlık gerektirdiği için Mahkeme tarafından keşif kararı verilmekte; taşınmazda bilirkişi heyeti vasıtasıyla inceleme yapılmaktadır. Akabinde ise düzenlenen bilirkişi raporunun hukuka uygunluğu ve içeriği değerlendirilerek karara varılmaktadır.
Bilirkişi heyeti tarafından yapılan değerleme esasları başlıca şu şekildedir;
- Taşınmazın konumu, ulaşım olanakları ve çevresi,
- Kullanım türü ve imar/hukuki niteliği,
- Yüzölçümü, oda sayısı ve katı,
- Binanın yaşı, yapı kalitesi ve bakım durumu,
- Cephe, manzara, otopark, asansör ve güvenlik,
- Eşyalı veya eşyasız kiralanması,
- İşyerlerinde görünürlük, yaya trafiği ve ticari potansiyel,
- Emsal taşınmazların gerçekten kiraya verildiği tarihler ve koşullar,
- Emsaller ile dava konusu taşınmaz arasındaki üstün ve eksik yönler.
Bu davada, kiralananın niteliklerine göre kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenerek, emsal kira sözleşmeleri araştırılarak ve bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılarak bilirkişi raporu düzenlenmesi gerekmektedir.
Hakkaniyet İndirimi
Kanunda, kira bedelinin tespiti davalarında kira bedelinin hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenmesi gerektiği düzenleme altına alınmıştır. Buna göre, yerleşik Yargıtay içtihatlarında, kiracılık süresi esas alınarak %5 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiğine belirtilmektedir.
Bir başka anlatımla, uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak da adlandırılan bu düzenlemeye göre, Mahkeme tarafından, bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ile kiralananın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Mahkemesidir.
Örneğin İzmir’de Bornova, Bayraklı, Konak, Buca ve Gaziemir’de bulunan bir taşınmaz söz konusu ise görevli ve yetkili Mahkeme İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri olmaktadır.
Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Kira bedelinin tespiti davası öncesinde Arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur.[4] Arabuluculuk süreci yürütülmeksizin dava açılması halinde, Mahkemece herhangi bir inceleme yapılmaksızın dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilebilecektir.
Arabuluculuk başvurusu neticesinde taraflarca kira bedeli konusunda anlaşmaya varılamaması üzerine, anlaşamama tutanağı düzenlenmekte ve bundan sonra dava açılabilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası Kiracının Tahliyesine Yol Açar Mı?
Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir davadır. Bu dava neticesinde kira sözleşmesi tüm koşulları ile birlikte aynen devam etmektedir.
Kira Tespit Davası Kazanılınca Eksik Kira Bedelleri Tahsil Edilebilir Mi?
Kira tespit davasının kazanılması ve kararın kesinleşmesi neticesinde, Mahkemenin tespiti yaptığı tarihten itibaren oluşan kira farkları için icra takibi başlatılması mümkündür. Ev sahibi bu yolla eksik kira alacaklarını tahsil edebilecektir.
Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Ne Zaman Sona Ermiştir?
Konut kiralarına ilişkin geçici olarak uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 sonunda yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tarihten itibaren yenilenen dönemlerde TÜFE’ye göre artış uygulanmaktadır.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Güncel Kira İlanlarını Esas Alır Mı?
Bu davalarda bilirkişi incelemesi yolu ile emsal sözleşmeler, taşınmazlar karşılaştırılmakta ve taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde kira bedelinin ne olacağı hesaplanmaktadır.
Tahliye Davası ve Kira Tespit Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?
Evet. Kira tespit davaları ve kiracının tahliyesi davaları farklı talep ve konu içermeleri nedeniyle aynı anda veya farklı zamanlarda açılabilmektedir.
Sonuç
Konut ve işyeri kiralarında, kiracı tarafından ödenen kira bedeli; paranın satın alma gücünün azalması, enflasyonun fahiş derecede artması, taşınmazın rayiç kira bedelinin emsallerine oranla oldukça düşük kalması, taşınmazın konumunun kira süresince yaşadığı değer artışı gibi nedenlerle düşük kalabilmektedir.
Bu durumda, bölgede yer alan emsal kiralara kıyaslandığında mevcut kira bedelinin çok düşük kalması, enflasyon ve diğer nedenlerle kira bedelinin Mahkeme tarafından belirlenmesi talepli kira tespit davası açılabilecektir.
Saygılarımızla,
Av. Serkan SOLMAZ
[1] Şahin Aydın, B. (2026). Güncel Yargı Kararları Işığında Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK. M.344/F.3) İle Uyarlama (TBK. M.138) Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 23(2), 961-1010. https://doi.org/10.63117/yuhfd.1918458
[2] Türk Borçlar Kanunu m.344/III
[3] Türk Borçlar Kanunu m.345/III
[4] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca; kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı olarak düzenlenmiştir.